[채권추심 질의응답]물품대금에 대한 미수금 회수방법-부동산가압류

부동산(가)압류를 통하여 미수금 회수의 방법

 

질문 : '부동산가압류'에 관련하여 궁금한 점이 있습니다.

지금 택지지구에 신축(상가) 건물이 올라가고 있습니다.

건물소유자는 시행사(개인사업자)입니다.

시행사(개인사업자)는 총 3명의 공동대표로 되어 있습니다.

3명 중 1인이 건물의 소유자로 되어 있습니다.

건물소유자를 상대로 현재 부동산가압류를 신청하였습니다.

그런데 법원에서 자꾸 건물소유자가 '실제 채권채무관계가 있음을 입증하시오' 하면서 보정명령이 나오고 있습니다.

사실 건물소유자가 실절적 채권채무관계가 있는지를 확인하기 위해 가압류보다 본안소송이 먼저 진행하였습니다.

본안소송 전까지 건물소유자가 공동대표 중 한 명으로 추정만 되는 상태이었습니다.

이런한 상태에서 소송을 진행하였고 사실조회를 통하여 강남세무서로부터 신원미상으로 되어 있던 2명의 공동대표를 확인하였습니다.

신원미상의 공동대표 중 1인이 건물소유자와 일치하였습니다.

이를 확인하고 바로 부동산가압류를 신청하게 되었습니다.

가압류가 아닌 가처분을 신청했어야 하는건가? 후회하고 있습니다.

조금 더 큰 그림을 보고 진행했어야 하나 단순하게 은행권에서 받았을 대출과 추가대출에 대하여 가압류 함으로 압박하여 협상을 보겠다는 생각만 가지고 진행해 버렸습니다.

일단 법원이 요구하는 서류 확보와 절차에 따르고 있으나 시간이 흐름에 소유자가 변경될 거 같아 걱정입니다.

지금 건물은 거의 완공(들리는 소문으로)되어 조만간 실 분양이 이루어질 거 같습니다.

그래서 궁금한 것이 있습니다.

법원에서 부동산가압류절차(심사)가 진행하고 있는 도중에 건물이 완공되어 실 분양이 이루어져 소유자가 변경되었을 때 입니다.

1. 도중에 소유자가 변경되면 부동산가압류에 대한 효력이 사실상 소멸하게 되는 건가요?

2. 건물이 완공되고 실 분양이 이루어진 상태이나 아직 입주자들이 업점하거나 영업 시작 전이라면 유치권 행사함에 있어 문제 될 요지가 있나요?

3. 현장 방문을 위해 실주소를 확인하고 있으나 확인 할 방법을 못 찾고 있습니다.

등기부상 주소는 "서울특별시 강남구 XXXXX XX-X, XX프라자"로 나와있으나 찾을 수가 없습니다.

우리쪽 채권자는 공사대금이 아닌 물품대금(홍보물 책자)입니다.

답변 : 물품대금에 대한 미수금 회수의 건

1. 소송진행 중 소유자가 변경되면 부동산가압류에 대한 효력이 사실상 소멸하게 되는 건가요?

→ 그렇습니다.

법원에서 가압류심사가 진행 중에 소유주가 변경이 된다면 늦은 겁니다.

소유주 변경 전에 법원이 등기소에 가압류 등기 촉탁을 하고 등기소에 등기하고 난 후 소유주가 변경되면 부동산가압류는 유효하나 이미 소유주가 변경되었다면 '가압류' 등기를 알 수 없습니다.

→ (1차 상담 후 자료를 받음)알려주신 정보로 확인해 본 결과 걱정하고 있으신 문제점이 현실화되었습니다.

현재 진행하고 있는 특정 호수의 (부동산가압류 심사 진행 중)물건지는 이미 분양되어 타인 명의로 변경되어 가압류의 실익이 없습니다.

그래서 법원에서 '실제 소유주와 채권채무관계를 입증하라' 보정명령이 나왔을 겁니다.

그러나 아직은 늦지 않았습니다.

현재 확인해 보니 미분양된 호수가 있으니 빠르게 법원에 압류 물건지를 변경 요청해 보십시오.

2. 건물이 완공되고 실 분양이 이루어진 상태이나 아직 입주자들이 입점하거나 영업 시작 전이라면 유치권 행사함에 있어 문제 될 여지가 있나요?

→ 질문자님 채권은 유치권행사를 하실 수 없습니다.

문제 될 여지가 많으며 질문자님 채권은 물품대금으로 유치권행사를 할 수 없는 미수금채권입니다.

일단 유치권은 공사를 하고 못받은 (변제기일에 있는)공사대금을 받기 위해 공사현장에 대하여 실력행사를 하는 겁니다.

강제집행이란 용어보다 실력행사란 용어를 사용한 건은 유치권행사는 일명 어깨님들과 많은 인력, 건설 현장 사건의 베테랑 변호사등 전문성 있는 기관이나 변호사들이 있어야 합니다.

그래서 더 유치권행사에 대하여 이야기하면 어설픈 답변이 될 수 있어 여기서 삼가하고 질문자님의 물품대금채권은 유치권행사를 하실 수 없습니다.

3. 현장 방문을 위해 실주소를 확인하고 있으나 확인할 방법을 못 찾고 있습니다.

등기부상 주소는 "서울특별시 강남구 XXXXX XX-X, XX프라자"로 나와있으나 찾을 수가 없습니다.

→ 저희가 정확한 주소 확인해 드렸으니 해결!

☆ in short : 가압류와 가처분에 대하여 잘 모르는 거 같아 몇 자 더 적어봅니다.

가압류는 금전을 받기 위한 목적으로 진행하는 보전절차(내가 받아야 할 물품대금에 대한 상대방의 책임재산을 보전)이고 가처분은 금전을 받기 위한 목적을 제외한 소유권 관련 문제를 해결하기 위한 보전절차입니다.

즉 물품대금(금전)을 받기 위해서는 가압류는 가능하나 가처분은 할 수 없습니다.

가처분은 소유권 분쟁 등으로 이 부동산은 내 것이다. 라고 주장하게 됩니다.

그리고 가압류는 본안소송 전에 하는 보전절차로 소송 후 가압류를 원칙상 할 수 없습니다.

그러나 법원 간의 모든 소송사건을 공유하지 않아 수소법원(소송 진행한 법원)과 가압류할 목적물이 있는 관할법원이 다른 경우 진행되기도 하는데, 나중에 복잡한 문제가 발생할 수 있다는 점 인지하시고 부동산 가압류와 물품대금도 꼭 회수하시길 바랍니다.

직접 어려우시면 언제든지 도움 요청해 주시면 성심성의껏 최선을 다해서 도와드리겠습니다.