공사대금 받는방법, 민법320, 민법326조

 

공사대금 받는방법을 알기 위해서는 담보물권을 알아야 합니다.

재산 중 가치가 가장 높은 것은 부동산(토지와 건물)으로 부동산의 담보물권 종류로는 유치권, 질권, 저당권이 있습니다. 

→ 유치권 : 공시대금 못 받았을 때

→ 질권 : 전당포
→ 저당권, 근저당권 : 은행에서 담보대출 시 등기설정하여 대출

유치하는 권리, 유치권에 대해서 한 번 자세히 알아보겠습니다.

 

 

담보물권의 유치권(留置權)

→ 타인의 물건(공사현장)을 변제받을 때까지 점유할 수 있는 힘 (민법 320조)

유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 담보적 성질을 가지고 돈을 빌려주고 청구하거나 물건대금, 공사대금 못 받았을 때 대금을 청구하고 돈을 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 가지고 있을 수 있는 권리를 말합니다.

유치권이 다른 담보물권인 질권 저당권과 다른 점이 많은데, 등기를 요하지 안으며, 약정을 할 필요가 없고 바로 그 물건을 점유를 하면됩니다.

법률적으로도 문제 없이 성립되는 법정 담보물권으로 현수막 등으로 점유하고 있음을 표시를 합니다.

실무에서는 가짜유치권과 진짜유치권을 구별하는 능력이 필요합니다.

 

 

유치권의 특징

다른 담보물권과 다르게 약정이 필요 없다는 점에서 용이하지만, 약점이자 장점이 될 수도 있는 유치권자는 우선변제권이 없다는 점입니다.

실무에서는 약점이되는 우선변제권은 없지만, 점유하고 있기 때문에 매수자는 유치권자와 협의을 봐야 해서 어찌 대처하느냐에 따라 우선변제권보다 더 큰 힘이 가질 수 있는 장점이 될 수도 있다는 겁니다.

그래서 유치권만을 전문으로 하는 변호사나 부동산전문가들이 많이 있고 실무에서 매우 어렵습니다.

공사대금 받는방법으로 꼭 기본지식을 가지고 있어야 하는 겁니다.

다른 특징으로 유치권은 경매에서 우선변제권은 없지만, 판결문 없이 경매를 신청할 수 있는 권리는 있습니다.

 

 

유치권 행사와 소멸시효

유치공사를 하고 해당 건물에 들어간 자재비, 인건비 등 각종 공사대금을 못 받으면 현장이 철수하기 전에 유치권행사를 해야 합니다.

미수대금을 못 받아서 대표적으로 공사대금이 있는데 공사대금을 받기 위해서는 유치권에 대한 특징을 잘 알아야 할 것이다.

공사대금의 소멸시효[消滅時效]는 3년으로 짧아 금방 지나가는 경우가 있습니다.

시효(소멸시효)관리를 잘해서 소멸시효 완성 전에 공사대금을 받거나 "공사대금청구의 소"를 제기하여 연장해야 합니다.

간혹, 유치권을 행사하면, 소멸시효는 중단된다고 알고 있는 분들이 있는데, 민법 326조에 따라 유치권은 공사대금 소멸시효에 영향력을 행사할 수 없습니다.

그래서 3년이 지나면 공사대금의 시효완성과 함께 유치권의 효력도 사라집니다.

3년이 지나면 효력 없는 유치권이 되어 버립니다.

 

 

유치권 행사의 예
어느 인테리어회사가 계약서를 작성하고 점포에 인테리어공사하고 공사대금을 못 받고 있다면 인테리어회사는 현장 점포를 점유하고 표시로 현수막을 걸어 유치권 행사를 할 수 있습니다.

유치권은 점유로서 효력발생하므로~

그런데, 공사는 끝나고 점주가 점포를 개점하여 영업을 시작했다면, 유치권을 주장하거나 행사할 수 없고 오로지 채권추심과 공사대금 청구의 소, 지급명령으로 대응해야만 합니다.

 

 

공사대금 받는방법에서 절대 빠질 수 없는 유치권

유치권은 일정한 요건만 충족되면, 약정 없이 성립되는 법정 담보물권으로 우선변제권은 없으나 경매신청권은 가지고 있으며 유치권은 종된 권리로 주된 권리인 공사대금의 소멸시효에 따라 소멸할 수 있음으로 각별히 주의해야 합니다.

 

 

공사대금채권 전문가그룹, 공사대금 채권만 1000건이상을 다루어 본 거 같습니다.

현재도 인테리어채권, 부동산개발-디벨로퍼채권- 등 약100건을 진행 중인데, 물품대금회수는 대여금채권회수방법과 큰 차이점이 없는데, 공사대금받는방법은 많은 노하우가 필요한 것은 분명합니다.

채권추심 전문가들도 어려워하는 공사대금채권,