미수금 받는방법을 알기 위한 첫 번째 : 부동산과 동산

미수금 받는방법을 알기 위한 첫 번째 : 부동산과 동산의 구별하기

부동산과 동산

민법 제99조에 보면 '토지와 토지의 정착물은 부동산으로 하고 나머지는 동산으로 한다' 라고 명시되어 있고 부동산과 동산을 법률적으로 정확하게 구별할 수 있을 때 미수금 받는방법의 효율성을 높여 시간과 비용을 줄일 수 있습니다.

부동산과 동산의 공시방법과 선위취득

미수금 받는방법에 있어 '공시의 방법'과 '선의취득'이 무엇인지 알아둘 필요성이 있습니다.

부동산은 등기를 함으로써 공시를 하고 동산은 점유로 함으로 공시를 하게 됩니다.

이때 공시의 방법이 정당한지 확인할 수 있어야 합니다.

*공시 : 타인에게 이 부동산과 동산은 '내 것이다'라고 알리는 것

동산의 경우 내 물건은 아니지만 내가 점유하고 있는 물건을 제삼자에게 처분하고 이걸 모르는 제삼자는 그 사람 물건으로 알고 구입했기 때문에 점유의 공신력이 인정돼서 선위취득이 인정합니다.

'나는 그 사람이 가지고 있어서 그 사람 건인 줄 알았다' 해서 선의자를 인정

부동산 등기의 공신력

부동산의 공시방법은 등기로 하여 소유권을 인정하는데, 진실된 등기만을 인정합니다.

간혹 등기부의 등기만 믿고 부동산을 구입했으나 선의취득이 인정되지 않는 등으로 소유권을 빼앗길 수 있습니다.

그래서 진실된 등기인지 확인해야 하며 과거에는 예고등기제도라는 것이 있어 문제를 해결하고자 노력했습니다.

지금은 없어진 제도인 예고등기는 부동산은 선의자 보호가 안 되는 점을 보안하기 위해 것으로 미수금 받는방법에 있어 등기부에 소송 중인 부동산이라고 경고하여 조심하라고 경고하는 것입니다.

*현행 법률에서 이러한 문제점을 100%보안할 수 있는 안전장치가 없어 부동산 거래 시 주의해야 할 부분입니다.

무주물 선점에 대한 부동산과 동산

주인 없는 무주물이 동산이면 먼저 선점하고 발전한 사람이 주인이지만, 부동산은 무주물 선점 인정이 안 됩니다.

만약, 부동산도 동산과 같이 무주물 선정을 인정하면 지방에 주인 없는 땅만 찾아다닐 것입니다.

그래서 부동산의 무주물은 국유화가 됩니다.

토지 

토지는 정당한 이익 안에서 상하(땅위와 땅속)를 포함합니다.

여기서 문제는 땅속에 있는 토사와 암석은 토지소유권 범위 안에 들어가지만, 광물은 별도로 구별하여 광물권의 객체가 됩니다.

 ex) 흙과 돌은 소유권이 인정되지만, 광물, 채석장은 아닙니다.

토지와 관련된 것들

→ 간조수위선과 만조수위선 : 토지와 바다의 경제는 간조수위선이 아닌 만조수위선으로 경제를 정합니다.

→ 도로 : 도로는 개인 소유가 가능하지만, 소유권 행사는 못 하는 웃지 못할 일이 일어납니다.

*과거 도로로 되어 있는 부동산을 담보로 잡고 빌려준돈 받기위해 미수금 받는방법에 대하여 이야기 나눈 채권자가 있었는데, 다시는 이런 일이 없어야 할 것입니다.

→ 필지와 분필 : 우리나라의 토지는 개수로 연결되어 다 붙어있습니다.

서울에서 부산까지 하나의 토지로 되어 있고 구분할 때는 선을 그어서 지적도를 만들고 등록하여 토지를 구별하고 필지로하여 분필절차를 통하여 양도 등을 할 수 있고 토지합병으로 다시 하나의 토지로 만들 수도 있습니다.

*필지 : 토지를 구별하는 기본단위로 부동산1개, 부동산2개가 아닌 1필지, 2필지로 부릅니다.

토지와 토지의 정착물

부동산은 토지와 토지의 정착물까지를 부동산으로 합니다.

하지만 가식의 소목 등 토지에 정착되어있지만, 확실하게 정착된 것이 아닌 가식의 수목 같은 경우 부동산으로 구별 짓지 않습니다.

* 가식의 수목 : 언제든지 옮겨 심을 수 있는 수목

토지의 정착물은 토지에 고정되어 이동할 수 없는 것으로 건물과 수목(오래된 정착물), 도로의 포장 등이 대표적인 예라 볼 수 있습니다. 

토지는 아니지만, 누구 봐도 동산처럼 용이하게 이동할 수 없는 것은 토지에 부착된 것들도 부동산으로 보고 판자촌이나 가식의 수목 등 토지 위에 임시로 지어진 건물이나 수목은 언제든지 사라질 수 있기 때문에 부동산이라 하지 않고 있습니다.

* 부동산으로 구별하는 토지의 정착물

→ 건물, 교량과 포장도로

→ 부동산이 아닌 토지의 정착물

→ 토지와는 독립된 부동산으로 다루어지는 집합건물

건물 (집합건물)

토지의 정착물 중에는 토지와 구별하고 있는 것이 있습니다.

토지에 정착되어 있으나 토지와는 구별하여 독립된 부동산으로 다루고 있는 토지의 정착물로 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따른 집합건물이 있습니다.

집합건물은 아파트와 빌라 그리고 오피스텔 등이 있습니다.

아파트와 빌라 그리고 오피스텔을 보면 하나의 건물로 되어있지만, 그 속에 여러 개의 소유권이 701호, 702호 등으로 나뉘어 있고 그 하나의 호마다 재산권이 가지고 있습니다.

물리적으로 건물 일부라고 하여도 독립된 건물로 호마다 구분소유를 할 수 있으며 구분소유등기를 하여 재산권과 소유권이 가능하기 때문에 독립된 건물로 봅니다.

미수금 받는방법에 있어 아파트는 거래량도 많고 다른 부동산보다 쉽게 현금화할 수 있어 관심있게 볼 필요가 있습니다.

* 건물 중에 집합건물은 물리적으로 하나의 건물이지만 그 속에는 일부분을 소유권을 가지고 있어 토지와는 완전히 별개의 부동산