선의취득, 공시방법, 명인방법 등 부동산과 동산, 못받은돈 받아주는곳

 

부동산과 동산 그리고 유체동산

민법 제99조를 보면 토지와 그 토지의 정착된 정착물까지를 부동산이라 하고 부동산 이외의 거의모든 물건을 동산이라 하고 있다. 라고 법조문에 명시되어 있습니다.

→ 부동산은 등기

→ 준부동산은 등기 & 점유

→ 동산은 점유
부동산은 등기를 함으로써 소유권을 가지고 동산은 점유를 함으로써 소유권을 가지며, 각각의 방법으로 공시하여 타인에게 소유권을 알립니다.

수목과 미분리 과실은 명인방법으로 공시합니다.

 

 

명인방법

"이건 내꺼다"라고 표시판 등에 기재하거나 "여긴 내 소유다"하고 테두리를 치를 걸 말합니다.

명인방법은 오래전부터 내려온 관습상 인정받고 있는 것으로 소유권은 인정하지만 근저당이나 재산권 행사는 어렵습니다.

 

 

공시방법

"이건 내꺼다"라고 다른 사람에게 확인시키는 방법으로 권리의 발생, 변동사항, 소멸 등을 등기부에 등기하여 알려주거나, 물건을 점유, 명인방법으로 다른 사람들에게 알려줍니다.

그럼 이 땅은 누구의 소유인지 알 수 있고 실소유자로 보이는 자와 거래하여 손해를 보는 걸 막기 위한 것입니다.

→ 부동산은 등기, 준부동산은 명인방법, 동산은 점유의 방식으로 공시방법의 차이를 보입니다.

부동산을 매매계약 시 소유권을 등기로만 인정하기 때문에 물건의 소유자로 짐작만 하고 구입하였다면 소유권을 인정받기 어려우나 동산은 점유에 공신력이 인정되어 선의취득자는 소유권을 인정받습니다.

즉 동산은 선위취득을 인정하고 보호하고 있지만, 부동산은 인정하지 않습니다.

 

 

선의취득

선의취득의 다른 말로 즉시취득으로 "내가 부정한 방법으로 취득한 것도 아니고 취득한거니깐 내꺼다" 이 말입니다.
선의취득의 종류로는 동산의 선의취득과 증권적 채권의 선의취득 있습니다.
동산은 점유의 공신력이 인정하여 그 사람이 가지고 있어서 난 그 사람 건 줄만 알았다. 하면 선의취득의 원칙에 따라 선의자를 보호하고 인정하지만, 부동산은 조금 다릅니다.

부동산은 선위취득이 인정이 안 되어 혹시라도 부동산등기부등본을 믿고 구입했지만, 알고보니 그 부동산이 다른 사람 것이였다. 그럼 낭패를 보는 됩니다.

그래서 지금은 없어진 제도이지만, 예고등기제도라고 있었습니다.(2011년 10월 13일 폐지) 

예고등기 : 지금 이 부동산에 대한 소송이 진행 중거나 기타 문제가 있으니 주의해서 구입하라고 등기시키는 것입니다.

 

 

부동산등기부등본

부동산은 공시방법은 등기함으로써 소유권을 타인에게 알려준다. 라고 되어 있으나 부동산등기부를 믿고 샀으나 거짓된 등기부라면 사기를 당한 것입니다.

우리나라는 독일과 다르게 형식적인 절차로 부동산등기부를 기재하기 때문에 실제관계까지 확인이 안 됩니다.

그래서 100% 부동산등기부등본을 믿지마시고 현장조사 등 탐문이 필요하기도합니다.

요즘은 이러한 문제가 없어 부동산등기부등본도 완전한 공신력을 인정해야 한다고 현재 법률개정이 이루어지고 있으나, 아직까지는 아니므로 주의해야 합니다.

 

 

부동산과 동산의 무주물

주인없는 부동산과 동산의 무주물을 소유했을 때 동산은 먼저 발견하고 점유하면 인정받지만, 부동산은 무주물 선점이 인정이 안 되고 국가 소유가됩니다.

동산의 유실물을 습득 후 일정기간 진짜주인이 안 나타나면 습득한 자가 그 물건에 대한 권리를 취하지만, 주인 없는 땅을 내가 제일 먼저 찾으면 내땅이다. 라고 하면 주인 없는 땅만 찾아 다니는 사람들이 생길 것이고 그럼 사회적으로 큰 혼란이 생길 겁니다.