부동산 매매계약 할 때 주의할 점, 예고등기

부동산 매매계약할 때 주의할 점, 예고등기
 매매계약을 할 때 부동산등기부등본에 경고하는 기능이 있다! 없다!

있습니다.

 

 

예고등기 
사람들이 매매계약을 할 때 부동산을 소유하고 있는 사람이 부정적인 이득을 목적으로 이중계약을 할 수 있고 법률에서도 거래안전을 위해 이중계약도 계약으로 인정하고 있습니다.

그래서 사회적으로 많은 부작용이 발생하여 해당 부동산이 매매거래 중이라는 걸 예고할 필요성이 나타나게 되었습니다.

부동산은 점유가 아닌 등기의 공신력을 인정하여 점유하든 실 소유자를 모르고 구입했든 선의취득이 인정이 안 되기 때문에 주의해야 합니다.

독일의 부동산법처럼 실질주의가 아닌 형식주의라서 서류만 구비되면 등기가 넘어가기 때문으로 이러한 문제점을 줄이고 알려주는 제도가 예고등기입니다.

 

 

사문화된 예고등기

지금은 예고등기제도가 없어졌습니다.

→ 왜 없어졌을까?

거래안전을 위해 있던 예고등기가 오히려 거래안전에 부정적인 영향을 행사하고 '부동산처분금지가처분'이라는 보전절차제도로 보완을 할 수 있기 때문입니다.

→ 예고등기  부동산은 선의자를 보호해 주는 제도가 없어 부동산등기부등본에 현재 이 부동산에는 문제가 있으니 주의하여 구입하라고 등기부에 등기 경고합니다. 
이것이 예고등기의 취지였으나, 현재는 없어진 제도이다.

 

 

예고등기의 문제점 
여러 이유가 있겠지만, 그중 선의자를 보호하고 부동산 거래의 안전을 도모하기 위해서 만들어졌으나 강제집행절차를 방해하거나 권리행사의 제약하기 위한 목적으로 악용이 많이 되었습니다.

그래서 결국, 2011년 10월 13일 부동산 안전한 거래를 목적으로 시행되다 부동산의 안전한 거래를 위해서 결국 폐지되었습니다.
* 2011년 3월 11일 부동산등기법 개정안이 국회에 통과되고 2011년 4월 12일 개정법을 공포하고 2011년 10월 13일 폐지됨

ex) 부동산 소유자가 타인으로부터 민사소송, 부동산경매 등을 당하고 있을 때 민사소송, 부동산경매가 끝나기 전에 거짓으로 지인과 매매계약을 하고 매매대금을 편취하는 걸 방지하기 위한 제도이었으나 이 제도때문에 민사소송, 부동산경매진행이 원할하게 진행되지 못하는 문제점이 발생하여 폐지

 

 

대부분 부동산등기부를 믿고 거래하여도 사고가 안 터지지만, 매우 늦은확률로 부동산등기부가 조작되거나 위조, 실소유자와 상이하다면, 등기부 사기를 당하게 됩니다.

국가의 등기소의 등기부를 믿고 샀는데, 사기를 당한 것으로 현행법으로는 막을 수 없어 조심하는 방법뿐입니다.

→ 독일의 등기법은 실질주의로 등기관이 직접 현장조사를 하고 등기를 합니다.

→ 한국의 등기법은 형식주의로 등기관이 직접 현장조사등을 하는 것이 아닌 신청인의 신청으로 등기를 하여 위조된 문서를 정확하게 판단할 수 없어 완벽한 공신력으로 인정하지 않고 있습니다.

현재 등기부 사기를 막을 수 있는 방법이 없어 나는 피해가길 바라는 방법뿐입니다. 

 

 

예고등기는 없어지고 "부동산처분금지가처분"가 그 역할을 대신하고 있으며, 이젠 우리나라도 독일처럼 부동산등기부등본을 믿고 거래한 자를 보호해주어야 한다는 법률이 개정준비중에 있는데, 언제 국회를 통과될지는 모르겠습니다.

부동산관련 법률은 예고등기 관련 법률 외 법의 흠집이 있어 빠르게 변화는 현대사회와 고도로 발전되는 부동산사기수법 등으로 완벽하게 법으로부터 보호받을 수 없습니다. 

법은 문제가 터져야 그 문제를 해결하기 위해 법률이 만들어집니다.