부동산등기부의 환매특약, 근저당권

부동산등기부의 환매특약, 근저당권

지인, 거래처에서 돈을 빌려 달리고 할 때가 있습니다.
이때 환매특약을 잘 활용한다면 차 후 채권관리에 유리한 고지에서 추심을 진행할 수 있습니다.
꼭 돈을 빌려줄 때가 아닌 부동산 계약할 때도 이용하여 힘들게 축적한 재산 손실을 막아야 할것입니다.

 

 

환매특약 還買特約
특수한 계약조건으로 매도인이 매매계약을 할 때 동시에 약속하는 계약으로 일정기간이 되면 다시 구입하는것을 명시하는 계약입니다. 
환매특약 할 時 부동산은 기간이 5년, 동산은 3년으로 하고 이 기간이 넘어가면 법적으로 계약은 취소가 됩니다.
부동산의 경우 매도인이 매매등기와 환매권의 보유를 등기하면 제 자에게도 효력이 발생하고 하지 아니할 시 효력이 없습니다.

 

 

ex) 갑이 을에게 돈을 빌리고 갑은 을에게 목적물을 제공하였습니다.
그리고 몇년 후 갑은 을에게 이자와 원금을 주고 을은 갑에게 목적물을 돌려주는걸 말합니다.
즉 담보설정하는것과 비슷하고 비교적 안전한 거래를 할 수 있습니다.
* 매도인이란 : 목적물(부동산 등)을 판매하는 사람으로 부동산 임대차 계약시 매도인은 집주인, 매수인은 세입자입니다.
매도인은 소유권이전청구를 할 수 있고 재산권을 행사할 수 있습니다.

 

 

근저당권 설정

채권 채무의 관계가 발생 하기전에 근저당을 설정하여 채권의 변제지연시 담보물권을 회수 하여 채권의 발생을 예방해야 합니다.
근저당권, 저당권으로 나눠집니다.
채권액이 확정된 담보물권으로 채권채무가 발생시 마다 저당권설정등기를 해야하는 번거러움있어 근저당권의 채권최고액이라는 제도가 나타났습니다. 
저당권을 채무자가 담보 채무를 갚으면 저당권 등기가 말소되지 않았더라도 사라집니다.
다시 담보 대출을 받을 때마도 다시 설정하여야 하고 채무자는 시간 비용의 손해가 발생합니다.
채권자 또한 순위의 변동이 있을 수 있고(그 사이에 다른 저당권이 설정되면 후순위로 밀린다)
그래서 보완되어 나온 제도가 근저당권입니다.
* 채무자와 담보제공자가 다른 경우는 물상보증이라도 합니다.

 

 

근저당권(根低當權)

보통 저당권과 달리 계속하여 발생 할 수 있는 불특정의 채권을 장래의 일정한 책권최고액까지 담보하는 저당권입니다. 
현재의 채무가 없어도 설정되어 있다면, 담보제공자가 채무를 변제하였도 효력은 발생하고 그사이 다른 저당권이 설정되어서 순위의 변동이 없고 최고액 한도 안에서 다시 설정이 가능합니다.
그래서 저당권보다는 근저당권을 많이 이용하고 있습니다.
* 활용 : 대리점이나 담보 거래를 할 시 변동될 수 있는 금액을 최고 한도에 설정하고 거래를 할 때 편리합니다.

 

 

우선변제권
채권 최고액의 한도를 넘으면 그 이상의 금액에 대한 우선변제권이 없습니다.
최고액까지만 변제를 받을 수 있다.근저당의 효역은 보통 저당권과의 차이는 없고 최고액에는 이자가 산입되지만 경매비용은 최고액에 포함되지 않고 경매비용은 별도로 최 우선 변제를 받게 됩니다.
저당이나 근저당을 설정하였다고 하여 채권자가 점유하는게 아니고 담보의 제공자 채무자가 소유 점유하고 있어 겉으로는 저당권 및 근저당권의 설정을 확인 할 수 없습니다.
그러한 사실 때문에 부동산 등기부 등본에 저당권의 설정 사실을 등기하게 되고 매매자나 다른 사람들이 확인 할 수 있도록 표기하게 됩니다.

 

 

저당권은 부동산, 자동차, 선박, 항공기 등 등기할 수 있습니다.

전세금 보존하기 : 일부 임차인들은 임대인이 근저당 설정된 금액을 변제하여다고 하여 안심하고 임대차 계약서를 작성하는일이 없도록 하여야 할 것입니다.
임대인은 언제든지 설정 최고액의 한도 내에서 다시 대출을 받을 수 있습니다.