지상권자, 토지사용권

 

지상권 ( Erbbaurecht , 地上權 )

타인의 건물, 기타 공작물, 수목을 소유하기 위하여 토지소유자와 독립적으로 사용계약을 체결하는 물권을 지상권이라고 합니다.

타인의 토지에 계약하고 토지 위를 사용할 수 있는 권리

민법 280조에 의하여 민법상 지상권의 존속기간은 ① 일반건물(석조, 석화석, 연화조 또는 이와 유사한 견고한 건물)과 수목(식림의 대상이 되는 식물 (경작x)은 30년 그외의 ② 목조건물은 15년, ③ 공작물은 5년간 보장됩니다.

＊ 공작물이란 인공적으로 만들어진 물건을 말하며 법률상 토지에 접착되어 설치된 물건으로 지상공작물과 지하공작물로 나눠집니다.

공작물(工作物) : 건물, 담, 다리, 터널 등 (광산 철도 등도 포함하기도 합니다.)
→ 소목(식림의 대상이 되는 식물) - 일반 나무
→ 경작의 대상이 되는 식물 - 벼 보리 야채 과수 등

 

 

주의점, 지상권이 설정된 토지는 지주(地主)가 함부로 할 수 없기 때문에 주의해야 합니다. 

토지소유자는 지상권설정 후에는 지상권자가 토지사용권을 가지므로 함부로 할 수 없고 존속기간이 끝나면, 지주는 연장을 거부할 수 있습니다.

토지소유자(지주:땅주인)가 연장을 거부하면, 지상권자는 지상물매수청구권을 행사하여 지상물을 지주에서 구입을 요구 할 수 있습니다.

 

 
은행에서도 근저당 설정할 때 지상권과 같이 등기하는 경우가 있습니다.
이 때 반드시 저당권자와의 협의를 하여야 불이익을 당하는걸 방지 할 수 있습니다.
지상권은 실생활에서는 사용이 근히 드물며, 주로 임대차매매계약으로 많이 하고 있는데, 지주들이 싫어하여 "을"의 입장인 세입자들이 지상권을 설정하기 쉽지 않습니다.

* 임대권자보다 지상권자가 권리가 더 강하여 토지소유자들이 지상권 설정을 기피함
 지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 아니하면, 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다. (민법 287조)