부동산담보, 저당권과 질권 그리고 양도담보

부동산 담보 / 저당권과 질권 그리고 양도담보

 

 

저당권과 근저당권
저당권을 하기 위해서는 등기를 해야 합니다.

저당권의 목적이 되는 것은 민법은 부동산에 한정하지만 ,공장, 선박, 건설기계, 항공기, 자동차도 특별법에 따라 근저당의 목적이 될 수 있습니다.
다만, 선박이나 자동차나 부동산이 아닌 기명주식은 질권은 가능해도 저당권은 할 수 없습니다.

 

 

근저당권은 장래 채권에 대한 담보로서 인정됩니다.

계속되는 채무가 있을 때! 채권최고액을 정해서 결산일까지 최고의 범위내에서 발생하는 채권을 담보하는 것이 근저당권입니다.

저당권의 업그레이드 버젼입니다.

근저당권 핵심은 채권최고액!
그래서 근저당권 등기할 때는 반드시 최고액을 등기해야 합니다

최고액을 등기하지 않으면 무효

 

 

채권최고액에는 이자까지 들어가 있습니다.

그래서 근저당은 채권최고액만 등기하기 이자를 별로로 등기하지 않습니다.
근저당권은 다시 피담보채권의 범위를 정하는 방식에 따라 특정관계를 담보하는냐! 아니면 한정해서 하는냐! 아니면 포관해서 모두걸 담보하는것이냐! 따라 다릅니다

 포괄 근저당의 채권최고액은 반드시 있어야 하고 담보는 한정되어 있는냐!, 포괄되어 있는거냐!, 모든 것을 담보하는거냐! 해도 채권최고액은 있습니다.
이런 근저당권을 실행할려면 근저당권이 확정이 되어야 합니다.

확정하는 방법으로 절산기일에 확정된 것만 담보합니다.
현재 결산일을 확정하는 방법은 지정형, 자동확정형, 장래성형 확정될 때까지 그 후에 발생한 건 담보하기 않습니다.

 

 

질권은 채권자가 자기 채권을 담보할려고 유치하고 우선변제권이 있습니다.

예를 들면 전당포. 질권은 약정담보물권입니다.

유치권과 달리 약정담보물권이지만, 유치권처럼 유치적 효력, 근저당권의 우선변제적 효력을 모두 가지고 있습니다.
전당포 업주는 채무자가 돈을 가지고 올때까지 물건을 유치할 수 있고 문제가 생기면 우선변제도 할 수 있는 둘 다 인정되는 물권으로서 질권이 대두되고 있습니다.
질권의 대상은 동산입니다.

참고로 부동산은 저당권은 설정할 수 있어도 질권은 할 수 없습니다.

질권을 설정할 때는 질권자에게 물건을 반드시 넘겨주어야 합니다.

 

 

동산질권의 경우, 질권자가 반드시 동산의 목적물을 점유하고 있어야 ㅘ고 목적물을 반환하면 상실합니다.

정기예금처럼 지명채권을 질권 잡을려면 아까 말한 것처럼 양도하는 방법으로 채무자에게 통지하거나 승낙을 받아야하고 확정일자 있는 증서로 해야지만, 질권을 다른 사람에게 대응 할 수 있습니다.
물론 채무자에게 통지만 하면 확정일자가 없어도 채무자에게는 질권을 주장할 수 있습니다.

왜냐하면 통지하거나 승낙했으니깐 다만 확정일자가 있으면 남들에게도 할 수 있습니다.

 

 

양도담보는 담보는 담보인데 양도하는 형식의 담보입니다.

채권담보하기 위해서 소유권을 양도하고 나중에 채무를 변제하면 다시 찾아오는 담보형식이 양도하는 방식으로 질권과 다른점은 소유자가 여전히 채무자이고 전당포 업주에게 물건만 잡힌 것입니다.

양도담보는 소유권을 통채로 양도하고 담보목적으로 하는 점에서 구별하고 있습니다.